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向日葵俱乐部

房地产行业的深度交流(向日葵线上路演)
作者: 来源:朝阳永续 发布时间:2016-07-12 点击数:

2016年7月01日(周五)晚,第157期向日葵俱乐部活动在向日葵核心成员群成功举办。

本次会议主题主要讨论:房地产行业的深度交流

以下是本次向日葵聚会会议纪要:

一.嘉宾:鲍海峰(从事房地产专业22年,对投资和豪宅有了解)

政策的核心是政府想要去库存,因为对于地产市场大家更关心的是住宅市场,实际最安全相对来说也是住宅市场,但是除了住宅地产意外,还有商业办公、工业地产,空置率低,国家关于鼓励租赁,有几点,想去刺激这一类物业的去化

1. 国家把商业地产租赁税收下调、水电煤费用下调、因为这些综合性土地。举例酒店式公寓,水电煤收费标准都是商用的,住宅标准比较低的价格。现在政策是将公用事业的费用下降到住宅相同水平,但是目前这一块还是政策阶段,还没实施,操作层面还不具备实施条件。

2. 租赁税收下调

3. 允许房中房

(老宅改造值得关注)

现在已经有专门的基金 从事这些老宅的改造,发起基金后,专门去收一些市中心核心区域的标的,位置好。由于是十几年前的规划,规划很差、物业管理很差,办公和住宅混区。导致售价不高,如果可以,整体收购,进行颠覆性改造。蕴含重大机会,实施速度远比从拿地开发销售,周期要快。

(人才公寓)

我们在张江有一个政府主导的人才公寓在租。我们开发完成的一个小区,有几栋楼不允许卖。然后把这个80平米的房子分割成三分,原来的房间加上客厅改成的房间,出租给张江园区的员工。我们开发商收一千五政府补贴六百一个月。这样的话一套房租给三个人,大概租金六千多块。目前少量的小区有这样的做法。

(配套政策)

提问:市中心的老办公楼改造,随后是否会有配套政策出来?

中国人多、资源分配不均。教育、医疗、交通…分配不圴、短期也无法改变。人囗只能向大城市集中。现在这些政策实际都已经出台,只是还没有细化落地。主要是一:允许房中房;第二:税收的优惠;第三:就是所有的收费标准按照普通住宅。但是这些政策只是说法还没有落地。如果等这些政策都落地的话,我相信会有比较大的商业机会。

二.嘉宾:郭镇的观点

大家好,很高兴有机会和各位大老交流地产行业观点。关于住房租赁市场的政策,非常赞同鲍总的观点,核心在于非住宅产品的去库存。6月初的时候参加了一个发改委投资司关于上半年房地产市场回顾的座谈会,监管机构和市场研究机构还有企业代表对于15年下半年以来的房地产市场去库存效果还是一致认可的,虽然从结构上来看还是存在局部的问题,但是更加关注的是非住宅类库存的去化。关于这个政策 我们团队有一篇专门的报告,我放进来如果大家感兴趣可以参考一下。

关于这个政策多啰嗦一点,就是在会上的时候也有领导提了,在落实的过程中可能会遇到比较大的阻力和麻烦。主要的焦点在于商业用地性质的转变会带来原有价值的变化,本来商业或者商住的地价就便宜,现在又改各类费用,又改产权年限,当初在周围拿住宅用地的人就亏大了。所以,还是拭目以待吧,个人对政策的具体推行过程还是比较谨慎的。

对于地产行业未来的发展趋势,比较一致的认识在于开发类销售类业务未来的增长将会趋于平稳,行业从增量建设向存量服务过渡。

存量服务我们认为可以笼统的分为四类吧,交易服务、管理服务、金融服务和更新服务。

交易服务是以链家、中原、世联行等公司为代表的一二手房交易,目前一线城市的二手房交易占比都在六成以上,新房销售对于市场需求的满足越来越边缘化,而存量市场的交易服务是建立在大量数据的基础之上的,未来交易服务的核心竞争力的评价也就是存量物业的数据规模。

第二个,管理服务,包括物业、商业、酒店、写字楼、物流及工业、养老项目管理等等,换句话说就是创造持续经营现金流的业务模式,虽然各类管理业务能力评价系统的差异非常大,和不动产的位置等因素也有关系,核心能力点在于管理主体现金流的创造能力,也就是看回报率啦。

第三个金融服务,我们看好未来房地产金融整个大行业的发展机遇,而这里的金融服务主要指的是资产证券化服务,或者说把不动产所有权分散化股权话的金融服务,从国外的情况来看,前段的房地产基金和后端的REITS,都属于这类。未来的房地产行业将会告别平均ROE30以上的时代,所以合理的金融产品结构设计能力也非常重要。

第四个更新服务,就是鲍总说的再建和改建服务,这类项目我个人认为也是存在很大的机会,万科等很多公司现在也都着手在做了,核心在于产品设计能力和传统项目选择的眼光,还有解决产权等问题的政府沟通能力。

地产企业的评估,长期趋势来看,还是要关注人,产品的设计能力、项目评估的能力、具体工作的运作能力,金融工具的运用能力等等。所以万科这样的公司,如果折腾到最后,人都走了,对于新的股东来讲也是不划算的。

从长期来看,地产的政策逻辑还是没变,作为经济的调节器,不好的时候提一提,好的时候压一压。现在发改委等政策制定部门对于地产周期位置的判断是比较一致的,随着销售增速回落地产处于自然的中周期下降阶段。本轮周期高点是个别城市的政策调节,出了几个限购,但是大范围的限制政策不会出台。

我说的是短期政策 也就是本轮地产周期中,将会以自然回落的方式,而不是13年以及过去行业景气高点的出台限制政策方式,我们认为不会再有全国范围的限制政策。对于市场的长期问题,各个局部市场的供需平衡,调节的难度很大。一线城市现在普遍认知最一致的是存量改造,北京16年旧城、棚户区改造的力度明显加强。

(长期演化的判断)

如果未来国家的地产政策和金融工具能够越来越完备,那么不动产的资产评估方式,将会从公允法向现金流折现法进行转变,也就是说过去都是看周边房价来决定不动产的资产价值,未来将会更加倾向于通过现金流贡献能力的评估方式。

(关于房产税)

房产税从去年开始在短期去库存政策的威逼下,已经搁置了。但是长期肯定还是要在持有环节做文章,政府和企业都是要赚长期的,持有的钱。从增量转向存量的过程中,企业会很痛苦,和政策的适配性向下走。

(关于REITS)

判断这两年房地产金融 特别是REITS的政策会加快 在这个过程中 有位置好的老物业储备的公司 体量较小但是储备了较强管理团队的公司和房地产基金、券商等提供资产证券化通道的公司 应该是有机会的。指的是纯股权的REITS,资产荒 对于这类资产的需求是很旺盛的。

 

 
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